随着巴基斯坦经济快速增长，作为经济支柱之一的房地产业也得到了迅猛发展，为房地产开发商提供了巨大商机。

一、巴房地产市场概况

（一）人口与住房现状

巴总人口约1.6亿，其中农村人口约占60%，城镇人口约占40%，目前人口超过1万的城镇数量为498个。总人口增长率为2.61%，城镇人口增长率为3.5-4.5%，每年新增约65万个家庭。

巴21.63%的家庭月收入超过111美元。28.52%的家庭月收入在64-111美元之间,其余49.85%的家庭月收入则不到64美元。

巴平均每户家庭人口为6.6人，平均每房间居住人口为3.5人，而土耳其和中国平均每房间居住人口分别为1.3和1.1人，世界上每房间居住人口平均数为1.2。目前巴城市里约一半的人口和大部分农村人口仍然居住在临时房。

（二）房地产市场供不应求

巨大的人口基数和住房现状表明，巴房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。2002-2003财年巴居民住房增长率为3.3%，2004-2007年平均增长率为3.5%，巴房地产市场正在经历繁荣发展时期。根据2006年巴投资局估计，全巴每年住房需求约为65万套，但每年建设能力仅为35万套，缺口达30万套。首都伊斯兰堡人口约750万，房屋需求约12.5万套，每年新增需求4000套左右。国际外交使团和巴联邦政府官员大多住在这个城市。由于伊斯兰堡环境优美，房地产在伊斯兰堡被认为是有升值潜力的长期投资项目之一。卡拉奇是巴基斯坦最大的商业中心，目前常住人口已超过1600万人。中产阶级和富人占总人口的20%左右，有能力购买高档小区住房的人口超过200万，每户按6人计算，则潜在高档住房需求约为33万套，卡拉奇高档住宅小区开发具有良好的市场前景。

（三）土地价格

从2002年到2005年，卡拉奇空闲地段土地价格平均上涨了176%，已开发地段土地价格平均上涨了132%。其它主要城市土地价格也都有不同程度上涨，详见表一和表二。

表一 巴主要城市空闲土地均价

                       单位：美元                           

资料来源：巴基斯坦投资局

表二 巴主要城市已开发土地均价

单位：美元

资料来源：巴基斯坦投资局

目前在卡拉奇国防八区海滨地段，住宅小区包含购物中心等商业用地的土地价格已上涨到800-1000美元/平方米。住房用地在不同地段的土地价格不同，总体上随着巴房地产开发的升温土地价格在上涨，在市中心的土地价格已上涨到8000美元/平方米。

（四）主要外国开发商

目前，在巴投资房地产的外国开发商共24家，其中来自沙特阿拉伯2家，阿拉伯联合酋长国4家，马来西亚7家，英国4家，新加坡2家，其余5家来自其它国家和地区。在外国开发商中迪拜最大房地产商爱玛公司（Emaar）正在伊斯兰堡和卡拉奇实施其24亿美元投资项目,其中包括在卡拉奇钻条岛的集高级公寓、别墅和商业娱乐设施于一体的一揽子开发项目。

（五）房地产开发热点城市

房地产开发的热点城市主要在伊斯兰堡、拉合尔、卡拉奇、费萨那巴德、白沙瓦、拉瓦尔品第、海得拉巴等大城市。海滨城市卡拉奇吸引了海湾和其它国家很多房地产开发商来投资。

（六）房地产开发类型

巴房地产开发一般可以分为三类：公寓楼、住宅小区和别墅。政府规定用于低收入家庭的经济适用公寓房建筑面积为125.4平方米以内,使用面积为92.9平方米以内。

二 巴国家住房政策

巴基斯坦国家住房政策规定，外国公司必须与当地公司组成联合体，即成立合资公司，并获得巴证券交易委员会（SECP）批准后，方可以进行房地产开发。

（一）巴土地政策

土地按用途分为住房用地、商业用地和工业用地。土地的获得必须要根据土地法，通过统一透明的市场价格体系和程序来进行。所有土地的交易都是通过拍卖进行的，但不包括低收入家庭住房和大学、医院、学校和公园等用于福利目的的土地。

（二）住房信贷政策

住房信贷公司（HBFC）贷款已从目前的每年12亿卢比提高到今后每年70亿卢比。HBFC引进了大额贷款项目，并与其它融资机构建立了低利息贷款计划为低收入家庭提供贷款。

（三）房地产开发中的主要优惠措施和规定

1．每年房地产开发公司的预扣税款不超过1%。

2．所有的税收采用一站式服务。

3．银行和开发融资机构可以为房地产建筑公司的机器设备提供贷款。

4．当地承包商与国外承包商在包括融资、担保、付款条款、债券和罚则等方面予以相同待遇。

5．印花税和注册费降低到总计税额的1%。

6．房地产建筑公司进口的机械设备及配件免税额不能高于10%。

7．由证券交易委员会批准的评估为“A”级保险公司开出的担保必须由各级政府相关部门认可。

（四）房屋建筑合同标准

住房项目不论是外资或内资项目，政府相关部门和组织应参与到建筑公司和咨询师工作中，以保证住房项目获得当地专家意见。巴工程委员会负责评估和修正合同中的仲裁条款，以避免条款被误用，确保快速解决客户、相关组织和承包商间的纠纷。

（五）经济适用公寓房

所有新建经济适用公寓房，建筑面积应在125.4平方米以内,使用面积应在92.9平方米以内，5年内免除所有税收。提供给开发商用于经济适用公寓房建设的土地是以极低价格转让的，也必须以同样价格转让给低收入家庭。

（六）规划和建筑法

为优化土地利用，鼓励集成开发。鼓励远离大都市建小城镇中心和卫星城。国家建筑法提供了巴不同地理和环境条件下建筑设计与施工要求。在伊斯兰堡和拉瓦尔品第，房屋设计要求采用抗震设计，对高层建筑强制实施竣工认证制度。

（七）建筑材料与技术

建筑构件必须标准化，广泛在国际上使用的建筑材料可以引入到巴基斯坦，政府对引进这样的技术在税收和融资方面会有特殊优惠政策。鼓励采用传统和本地建筑材料及集成方法进行施工，以降低房屋建筑成本，同时确保建筑质量。

三 房地产计划指导程序、计划规范和开发管理机构

在巴统一的国家住房政策2001指导下，各省和主要中心城市规定了其具体的房地产项目计划指导程序和房地产计划规范，以使房地产开发符合公众、开发商和国家的利益。

（一）房地产计划指导程序

巴房地产开发程序包括：

Ø          项目申请提交

Ø          项目计划先决条件

Ø          在报纸上刊登无异议声明

Ø          住房计划标准

Ø          项目计划详细审查

Ø          抵押土地的发布

Ø          计划的执行

Ø          监督和控制

（二）主要城市房地产计划标准和条例

1．伊斯兰堡房屋计划标准

计划标准规定土地使用比例必须在下述范围内：

（a）房屋                        不大于55%

（b）开阔地/绿地/公园            不少于8%

（c）道路                        不少于26%

（d）墓地                        不少于2%

（e）商业设施和停车场            不大于5%

（f）公共建筑如学校、清真寺、     不少于4%

诊所、医院、社区中心、邮局等                

2．伊斯兰堡居住区条例2005简介

在伊斯兰堡，只有符合下述条件的楼房才允许建设：符合总体规划/功能规划/法规/及供开发用土地的条件和条款描述。建筑工作必须符合区域划分条例和相关的建筑法（建筑法1963）。

3．信德省卡拉奇城市规划条例2002简介

信德省所有土地归信德省政府所有，由土地使用委员会（GOS）管理。卡拉奇土地由卡拉奇国防区房管局（DHA）和卡拉奇市政府（CDGK）等拥有和管理。

开发许可总要求：具有开发许可才能进行房地产开发，房地产开发应符合下列要求：（1）法律法规；（2）详细计划；（3）通用的标准或地区标准；（4）土地转让证书；（5）开发许可条件。

开发许可条件：相关当局可以规定开发许可条件，包括：

（1）提交图纸、地图或技术要求及详细的记录；

（2）尽可能降低开发项目对其它土地的影响，包括使用时间，类型和可能进行的活动密度。

（3）控制房地产开发的开工和完工时间及辅助建筑拆除的时间。

（4）确定确切位置和开发性质。  

（三）卡拉奇国防区房管局（DHA）简介

巴各主要城市都有专门的房地产开发规划和管理部门，卡拉奇国防区房管局（DHA）是由巴基斯坦军方负责的卡拉奇房地产开发和管理的政府部门。

目前DHA的主要任务是在有限的土地上进行垂直开发，考虑土地增值是DHA开发框架工作的核心，滨海地段被认为是投资增值的黄金地段，并将根据地点不同结合娱乐、商业和住宅项目进行集成开发。

卡拉奇DHA通过规划实施其战略，在全国建立了房地产开发的范例，北部的拉合尔DHA和伊斯兰堡DHA也调整了其开发战略吸引了更多的投资，DHA的运作使现有土地正在得到高效率全方位开发。

四 中资公司投资巴方地产开发机会与建议

（略）

　　驻卡拉奇总领馆经商室

　　（王永军 执笔）

　　2008年4月26日