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房企海外投资热背后的五大动因

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 截至目前,已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。而品牌房企“出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显,据相关机构统计,2012年,中国海外总投资额约700亿元;2013年,突破1000亿元。而大宗的投资计划几乎都是在2013年这一年当中发生的,比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权,富力以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等,从品牌房企“出海”动作表现来看,2013年已成中国品牌房企的“出海”年。

 2014年上半年,万科、万达、绿地、碧桂园等品牌房企“出海”投资的趋势更加火爆,据统计,仅仅2014年1-4月中国海外投资额已达600亿元。

 进入6月份以后,又有几宗中国房企海外投资交易的事件发生。

 6月6日,万达集团证实,花费2.65亿欧元购买马德里地标性建筑红白相间的西班牙大厦。它是马德里四大楼商业区中的最高建筑之一,也是西班牙20世纪建筑的典范。1953年建成后至1957年被马德里塔超过之前一直是西班牙最高建筑。

 6月16日,香港投资公司开源控股公告,将斥资3.45亿欧元买入法国巴黎香榭丽舍大街的唯一一家五星级酒店——万豪酒店,押注于中国赴法高端旅游的增长前景。

 随后,万达集团7月8日晚宣布,将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座五星级酒店及公寓项目,建成后将成为芝加哥第三高建筑,这是万达年内第二次出海动作。

 按照这样的速度,预计2014年下半年品牌房企出海将有更大的动作,或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场,预计全年中国房企海外投资额或超过1500亿元。

 就典型龙头房企海外布局计划而言,继收购美国第二大电影院线AMC后,万达集团正计划加大海外扩张步伐。将在海外重点布局文化和旅游业,争取2020年海外市场收入占比达到2-3成;绿地集团在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚等海外国家的一批投资项目顺利推进,年内将全面启动预售,全年海外销售目标由130亿元调增至200亿元。

 那么,为何近两年国内龙头房企也开始海外投资房产?中国房企频“出海”有哪些原因?

 同策咨询研究部总监张宏伟认为,中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑,更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势,吸引国内高端职业客群到海外置业投资,从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来讲,中国房企“出海”的原因如下:

 第一、部分大型房企的全国化布局基本完成,从战略布局角度需要国际化。当前无论是开发商直接投资开发,还是进行股权收购、合作开发等,还是近期品牌房企频频登陆香港上市,其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场,使其在国内规模化之后,迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。

 第二、国外大多数发达经济体经济在复苏,房地产仍然处于价值低估阶段,国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段,市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

 在市场周期复苏阶段,李嘉诚几乎“买下整个英国”,“低买高卖”的资本大挪移已经让企业家赚的盆满钵满。当前国内开发企业积极布局海外市场,其实,也就是看到了国外买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段的特征。

 第三、布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益,尝到布局海外投资的甜头,获得初步成功,因此继续加大海外市场布局的力度。

 比如碧桂园布局马来西亚之后,2013年一举成为马来西亚最大的开发商,随后富力、新华联积极布局马来西亚;2013年绿地韩国项目也获得10亿元的销售业绩,2014年绿地海外业务将实施拓展与提升并进,将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3-5个国家,预计2014年将实现海外销售收入200亿元人民币,新增投资50亿-80亿美元,为2015年海外收入超300亿元人民币奠定基础。

 第四、从投资项目来看,多为旅游地产项目,而锁定的客户多为国内客户,企业也可借此整合产业链,吸引国内客户投资;涉及的一部分商办、住宅项目投资,也多选址在华人集聚的地方,如唐人街等。

 比如,从海外置业群体的购房目的来看,大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地,细观在中国推广销售的海外地产项目,其“卖点”也大致可以分为3类:移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产,也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

 数据显示,截至2013年底,中国海外移民存量已达到934.3万人,23年增长了128.6%,从1990年的第七大移民输出国,上升为第四大移民输出口。这其中不乏大量的国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求,从这个角度来说,也不难理解这些龙头房企为何频频出海进行投资。

 此外,涉及的一部分商办、住宅项目投资,也多选址在华人集聚的地方,如唐人街等,房企进入的战略也大多围绕这个华人投资集聚的区域,“做熟人(熟企业)的生意”成为房企在海外投资目标客户的首选。

 第五、大部分海外的土地和房产都拥有永久产权,且生活、教育环境相对国内具有一定的优势,对投资者和开发商都具有很大的吸引力。尤其是中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭,他们有闲置资产,综合考虑孩子教育、养老和生活环境,他们将眼光投向了海外。部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移,规避国内政治风险和其他风险。再加上这两年人民币士气大涨持续升值,进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。(张宏伟同策咨询研究部总监)

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